Urgensi Penerapan Bank Tanah Di Indonesia

Konsep bank tanah pada prinsipnya tidak jauh berbeda dengan konsep bank konvensional. Kesamaan yang paling nyata ialah terkait fungsi intermediasi bank konvensional dan bank tanah. Bank konvensional menghimpun dana dari masyarakat berupa giro, deposito tabungan dan simpanan dari masyarakat kemudian mengembalikan kembali kepada masyarakat yang membutuhkan dana melalui penjualan jasa keuangan. 

Sementara itu, bank tanah menghimpun tanah dari masyarakat terutama yang ditelantarkan dan tanah negara yang belum digunakan. Selanjutnya, tanah yang dihimpun tersebut dikembangkan dan didistribusikan kembali sesuai rencana penggunaan tanah atau disewakan kepada masyarakat. Sederhananya, bank tanah merupakan sarana manajemen tanah dalam rangka pemanfaatan dan penggunaan tanah menjadi lebih produktif.

Pembentukan bank tanah secara umum bertujuan untuk menjamin terwujudnya tujuan yang dirumuskan dalam Pasal 33 Ayat (3) UUD 1945; sebagai instrumen untuk melaksanakan berbagai kebijakan pertanahan dan mendukung pengembangan wilayah secara efisien dan efektif; dan mengendalikan pengadaan, penguasaan, dan pemanfaatan tanah secara adil dan wajar dalam melaksanakan pembangunan.

Selain itu, secara khusus tujuan dari bank tanah adalah untuk: menyediakan tanah siap bangun baik secara fisik maupun secara administratif, yaitu tanah yang akan dijual telah dilengkapi dengan sertifikat hak atas tanah; menyediakan tanah untuk berbagai keperluan, mampu mengendalikan harga tanah serta memberantas spekulasi tanah; dan mendukung pembangunan yang berkelanjutan melalui administrasi pengelolaan pertanahan (penataan ruang dan penatagunaan tanah). 

Bila kita mengacu pada konsepnya sebagaimana telah diuraikan, terlihat sejumlah manfaat yang dapat diperoleh dari penerapan bank tanah di negeri ini. 

1. Pemerintah Memiliki Stok Tanah

Kehadiran bank tanah sangat bermanfaat bagi pemerintah. Bank tanah dapat menjadi lembaga cadangan pemerintah untuk berbagai keperluan terutama untuk kepentingan pembangunan. Sebagaimana fungsi sebagai lembaga penyimpan tanah, bank tanah dapat menyediakan tanah yang dapat digunakan pemerintah sewaktu-waktu. 

Pemerintah harus memiliki stok tanah yang banyak untuk kemudahan pelaksanaan pembangunan di berbagai bidang pada masa mendatang, terutama: 

(1) Untuk pembangunan fasilitas umum seperti sekolah, rumah sakit, ruang terbuka hijau, ruang terbuka publik, dan lain-lain

(2) Pembangunan infrastruktur seperti jalan raya, waduk, listrik, air bersih, dan lain-lain 

(3) Pengembangan perkotaan seperti perumahan murah, kawasan industri, pusat perdagangan/bisnis

(4) Pemukiman kembali untuk masyarakat yang terkena dampak bencana alam, pembebasan tanah, maupun mereka yang tinggal di kawasan kumuh perkotaan 

(5) Ketahanan pangan untuk menekan laju konservasi tanah pertanian, swasembada pangan, landreform (distribusi tanah untuk petani gurem atau tak punya tanah) 

(6) Modernisasi desa untuk pembangunan industri berbasis sumber daya alam unggulan seperti agrobisnis, peternakan, perkebunan maupun pusat pertumbuhan ekonomi dan fasilitas umum perdesaan.

2. Efisiensi Anggaran APBN

Setiap tahun dana dari APBN maupun APBD selalu ada yang dialokasikan pembangunan infrastruktur. Alokasi dana untuk pembangunan infrastruktur ini dari tahun ke tahun cenderung naik. Hal ini dipengaruhi semakin melonjaknya harga tanah dari tahun ke tahun. Dengan melonjaknya harga tanah dengan sendirinya, biaya untuk pembebasan tanah juga ikut naik. 

Salah satu fungsi lembaga bank tanah adalah dapat mengendalikan harga tanah. Hal ini dipengaruhi oleh fungsi yang lainnya yakni sebagai pengendali tanah. Kehadiran lembaga bank tanah tentu memberikan efisiensi terhadap APBN maupun APBD. Lembaga bank tanah dapat menyediakan tanah untuk kepentingan pembangunan. Bank tanah dapat menghimpun tanah yang kemudian peruntukkannya untuk kepentingan pembangunan terutama pembangunan infrastruktur. Dengan demikian, alokasi anggaran untuk pembangunan infrastuktrur dapat ditekan.

3. Mengurangi Konflik Pembebasan Tanah

Salah satu fungsi lembaga bank tanah adalah menghimpun dan menyediakan tanah untuk keperluan pembangunan. Fungsi ini tentu saja menjamin ketersediaan tanah bagi pelaksanaan kegiatan pembangunan. Pengalaman selama ini bahwa pelaksanaan kegiatan pembangunan baik itu infrastruktur atau fasilitas umum lainnya seringkali terkendala pembebasan tanah. Konflik pembebasan tanah sering terjadi karena pemegang hak atas tanah sering enggan untuk menolak memberikan tanahnya untuk kegiata pembangunan. 

Konflik pembebasan tanah ini terutama disebabkan oleh tarik ulur dalam penentuan besar ganti rugi. Di satu sisi, pemerintah melalui Panitia pengadaan tanah membayar ganti rugi sesuai dengan NJOP. Sementara di sisi lain, masyarakat pemegang hak atas tanah menghendaki besarnya ganti rugi sesuai harga pasar. Ketidaksepakatan mengenai besarnya nilai ganti rugi inilah yang seringkali memicu konflik pembebasan tanah. 

Di sinilah letak pentingnya kehadiran bank tanah. Sebagai lembaga cadangan tanah, tentu saja bank tanah dapat menjamin ketersediaan tanah untuk menampung kegiatan pembangunan terutama untuk kepentingan umum. Bank tanah memperoleh tanah jauh sebelum adanya kebutuhan pembangunan. Dengan demikian, tanah yang telah dihimpun oleh bank tanah dapat digunakan sebagai wadah menampung kegiatan pembangunan.

4. Mencegah Spekulan dan Mafia Tanah

Di sejumlah negara, lembaga yang mengelola bank tanah berfungsi memantau secara sistematik dan ketat pergerakan harga tanah, terutama yang disebabkan oleh aksi para spekulan. Para spekulan tanah seringkali menguasai tanah pada kawasan yang hendak di bangun. Sehingga, mereka dapat memonopoli pasar tanah di kawasan yang hendak dibangun tersebut. Akibatnya, mereka menjadi penentu harga tanah dan dapat dipastikan mereka mematok harga tanah dengan harga yang tinggi. 

Lembaga itu juga bertugas mengatur peruntukan tanah yang disesuaikan dengan rencana tata ruang wilayah setempat, juga sebagai mediator dalam proses pembebasan tanah masyarakat. Pengelolaan bank tanah harus melibatkan pemerintah termasuk pemerintah daerah, karena akan sulit menerapkan kebijakan penghimpun dan mengelola tanah tanpa wewenang dan anggaran dari pemerintah sendiri. 

Singapura, misalnya, telah lama melakukan pencadangan tanah untuk pembangunan perumahan bagi warganya. Di negara tersebut cadangan tanah dikelola satu badan negara khusus yang menangani perumahan. Karena itu, pemerintah berhasil menjalankan kebijakan pembangunan perumahan terutama bagi masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah.

5. Mengurangi Dampak Buruk Liberalisasi Tanah 

Salah satu penyebab utama masalah pembebasan tanah ialah akibat liberalisasi pasar tanah ditambah dengan kehadiran para spekulan tanah. Harga tanah pun melonjak sangat tajam di sekitar lokasi pembebasan tanah. Akibatnya, pemerintah mengalami kesulitan besar ketika harus membayar ganti rugi kepada para pemilik tanah. 

Liberalisasi tanah juga memberi peluang terjadinya ketimpangan penguasaan tanah. Kepemilikan tanah pun dapat terkonsentrasi di tangan pemilik modal. Dengan fungsinya sebagai sarana untuk mengendalikan tanah, bank tanah juga dapat mengurangi sekaligus mencegah spekulasi tanah dan liberlisasi tanah. Bank tanah juga dapat mengurangi struktur ketimpangan karena memiliki kewenangan untuk mengatur peruntukkan, penguasaan serta penggunaan tanah.

6. Pembangunan Infrastruktur dan Kepentingan Umum

Infrastruktur merupakan roda penggerak pertumbuhan ekonomi dan dipandang sebagai lokomotif pembangunan nasional dan daerah. Infrastruktur juga berpengaruh penting bagi peningkatan kualitas hidup dan kesejahteraan manusia. Infrastruktur memberikan dampak pada peningkatan nilai konsumsi, peningkatan produktivitas tenaga kerja dan akses kepada lapangan kerja, serta peningkatan kemakmuran nyata.

Sekurang-kurangnya, ada tiga manfaata dari pembangunan infrastruktur, yakni: pertama, infrastruktur telah meningkatkan fasilitas produksi dan menstimulasi aktivitas ekonomi. Kedua, pembangunan tersebut telah mengurangi biaya transaksi dan biaya transportasi yang berdampak pada peningkatan daya saing. Ketiga, pembangunan infrastruktur telah membuka akses kesempatan kerja bagi golongan bawah.

Namun demikian, pembangunan infrastruktur di negeri ini selalu mengalami kendala. Sejumlah faktor yang masih menjadi kendala yakni: sumber pembiayaan dan persoalan pembebasan tanah. Anggaran pembangunan infrastruktur di Indonesia selalu jauh dari memadai. Pada gilirannya, pembangunan infrastruktur menjadi terhambat dan melambat. 

Selain kurangnya anggaran, permasalahan klasik yang menjadi kendala dalam pembangunan infrastruktur adalah masalah pembebasan tanah. Realita menunjukkan bahwa kendala utama pembangunan infrastruktur adalah persoalan tanah sebagai wadahnya. Masalah ini kerap menjadi alasan lambatnya pembangunan infrastruktur khususnya jalan di Indonesia. Persoalan pembebasan tanah untuk pembangunan infrastruktur merupakan hal yang cukup rumit. 

Ada beberapa permasalahan dalam peraturan pengadaan tanah saat ini, seperti kurang sesuainya peraturan baik dari segi substansi dan undang-undang, pengadaan tanah yang diperlukan waktu lama, terbentur ganti rugi tanah, dan overlapping tanah, serta maraknya spekulasi tanah.

Melihat begitu signifikannya peran maupun dimensi permasalahan serta tantangannya, maka perlu diupayakan sebuah solusi guna menunjang dan meningkatkan pembangunan infrastruktur. Solusi yang diambil harus dipastikan efektif untuk jangka panjang sehingga pembangunan infrastruktur dapat mencapai level baik. Dengan begitu, perekonomian bangsa semakin meningkat sekaligus meningkatkan daya saing bangsa Indonesia di kancah global. 

Di sinilah letak urgensi dari bank tanah dalam hal pembangunan infrastruktur. Bank tanah, sebagai lembaga cadangan tanah dapat difungsikan sebagai penjamin ketersediaan tanah untuk menampung kegiatan pembangunan.